Una breve analisi dei presupposti, delle soluzioni e delle possibili conseguenze che potrebbero derivare dalla vendita di un immobile che presenti difformità urbanistiche e/o catastali
Quando si parla di “difformità” di un immobile ci si riferisce – sovente – alla mancata corrispondenza tra lo stato di fatto (ossia l’effettiva consistenza dell’immobile) e ciò che risulta, invece, dalle “carte”.
Bisogna, però, partire da un punto fermo: difformità urbanistiche e difformità catastali sono cose ben diverse.
Le difformità urbanistiche attengono alla mancata corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo abilitativo o edilizio che è stato rilasciato dal Comune per autorizzare la realizzazione dell’immobile (o dei successivi lavori sullo stesso compiuti).
Le difformità catastali, invece, attengono alla mancata corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali risultanti dalla visura catastale e/o dalla planimetria catastale.
La differenza tra difformità urbanistiche e catastali non è di poco conto, soprattutto sotto il profilo dei rimedi esperibili.
Partiamo, quindi, dall’ipotesi più semplice, ossia quella delle difformità catastali.
Come detto, le difformità catastali attengono a difformità e/o errori presenti nella documentazione catastale che, solitamente, sono di facile risoluzione (ad un costo ragionevole).
Infatti, in caso di errata indicazione (i) degli intestatari dell’immobile, (ii) della toponomastica e (iii) dei dati dell’immobile indicati in visura sarà sufficiente effettuare un’istanza di correzione della visura catastale.
Qualora, però, la difformità attenga alla planimetria catastale, sarà necessario procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria stessa allo stato di fatto dell’immobile.
Tutt’altro discorso vale, invece, per le cc.dd. difformità urbanistiche.
Come detto, con la locuzione “difformità urbanistica” ci si intende riferire a tutta una serie di opere che sono state compiute sull’immobile in assenza (o in violazione) del titolo autorizzativo rilasciato dal Comune.
In linea di massima anche per le difformità urbanistiche esiste una soluzione: in caso di difformità riguardanti l’interno dell’immobile (come, ad esempio, una diversa disposizione delle stanze) è possibile presentare una CILA in sanatoria, mentre in caso di difformità riguardanti l’esterno dell’immobile è possibile presentare una SCIA in sanatoria.
È possibile, quindi, vendere un immobile che presenti difformità urbanistiche o catastali?
La risposta breve è sì, ma con delle precisazioni.
Mentre non si pongono particolari problematiche per le difformità catastali che, come detto sopra, possono essere agilmente superate, un diverso discorso dev’essere fatto quando la vendita ha ad oggetto un immobile con difformità urbanistiche.
Normalmente si tende a distinguere a seconda che la difformità attenga ad un “abuso” di maggiore o minore entità.
Nel primo caso, in presenza di abusi che sono da considerarsi gravi (immobile privo di titolo edilizio o realizzato in completa difformità dalla licenza edilizia concessa dal Comune), l’immobile non può essere oggetto di trasferimento: l’eventuale contratto di compravendita sarà affetto da nullità, ancorché l’acquirente fosse consapevole dell’abuso stesso.
Nel secondo caso, invece, in presenza di difformità urbanistiche di lieve entità, l’immobile può essere oggetto di compravendita, a condizione che l’acquirente sia stato reso edotto della difformità stessa.
Quali sono i rischi della vendita di un immobile con difformità urbanistiche?
Abbiamo detto che solo gli immobili con difformità urbanistiche minori possono essere venduti, ma solo a condizione che l’acquirente sia edotto della situazione.
Nel caso di omessa comunicazione all’acquirente delle difformità urbanistiche dell’immobile, il venditore potrebbe dover fronteggiare diverse situazioni:
nel caso in cui le difformità urbanistiche siano state scoperte dopo la firma del contratto preliminare, ma prima del rogito definitivo, l’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto preliminare e il venditore potrebbe dover versare il doppio della caparra (salva la prova del maggior danno subito dall’acquirente);
l’acquirente potrebbe chiedere, alternativamente alla risoluzione del contratto, una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile.
AVV. MARTINA ESPOSITO – FONTE: https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/abusi-edilizi-2024-ecco-come-vendere-immobile-difformita-urbanistiche/3835.html