Più tutelati gli acquisti di immobili in costruzione

Maggiori tutele per gli acquisti degli immobili «su carta». Con la pubblicazione in G.U. (So) n. 38 del 14 febbraio del dlgs n. 14 del 12 gennaio 2019, recante il c.d. «Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza», sono operative alcune modifiche apportate dagli articoli 385 e seguenti al dlgs n. 122/2005, con il quale erano state introdotte una serie di garanzie a beneficio degli acquirenti di unità immobiliari ancora da costruire.

Le novità saranno applicabili ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, data di entrata in vigore del dlgs n. 14/2019. Inoltre, con appositi decreti da adottarsi entro 90 giorni da tale data, dovranno essere definiti i modelli standard di fideiussione e polizza assicurativa decennale (fino a quel momento il contenuto di detti atti dovrà essere determinato contrattualmente dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle nuove disposizioni di legge). Ma vediamo di capire meglio cosa cambierà.

Il contenuto del contratto preliminare. Il contratto preliminare con cui una persona fisica si impegna ad acquistare la proprietà o altro diritto reale su un immobile in costruzione dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Si tratta di una delle più importanti novità introdotte dal dlgs n. 14/19 a tutela dell’acquirente, diventando così necessario operare la redazione del contratto dinanzi a un notaio che potrà quindi esercitare un doveroso controllo in merito alla sussistenza della fideiussione e della polizza assicurativa decennale, come si dirà a breve.

Per il resto, il contenuto minimo del preliminare, dovrà comprendere le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile, la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo, gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti, le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti, i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione, l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in denaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra (le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice e alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento), gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello che sarà individuato con un futuro decreto ministeriale, l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita, gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione, l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

La fideiussione. L’obbligo del rilascio di una fideiussione a carico dell’impresa costruttrice (art. 3 dlgs 122/05) è finalizzato a garantire la restituzione all’acquirente delle somme versate (generalmente in acconto) e dei relativi interessi legali maturati nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi a carico della stessa, ovvero in ipotesi di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa, di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo o di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

La fideiussione, che in precedenza poteva essere rilasciata anche da intermediari finanziari iscritti nell’elenco di cui all’art. 107 Tub, potrà ora provenire solo da banche e assicurazioni. Inoltre la stessa garantirà l’acquirente, oltre che nelle ipotesi indicate in precedenza, anche ove l’impresa costruttrice sia stata inadempiente all’ulteriore obbligo di rilascio della polizza assicurativa decennale sull’immobile prevista dall’art. 4 del dlgs n. 122/05. In relazione a questa eventualità è stato specificamente previsto che la fideiussione potrà essere escussa a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa in questione e a condizione che l’acquirente abbia espresso al costruttore la volontà di recedere dal contratto. Il ministero della giustizia è stato poi onerato ad adottare un decreto, di concerto con il ministero dell’economia e delle finanze ed entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto legislativo, per determinare il modello standard di fideiussione da utilizzare ai fini di cui sopra.

L’assicurazione sull’immobile. L’art. 4 del dlgs n. 122/2005 prevede per il costruttore l’obbligo di consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, ai quali sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (in caso di cooperative edilizie).

Il dlgs n. 14/2019 interviene sulla disposizione in questione sancendo in primo luogo la nullità dell’atto di trasferimento della proprietà in caso di mancata consegna della predetta polizza assicurativa.

Trattasi di una nullità relativa c.d. di protezione, nel senso che può essere azionata soltanto dall’acquirente, nel cui interesse detta sanzione è disposta. Sarà quindi quest’ultimo, in caso di assenza della polizza, a decidere se porre nel nulla il contratto, con conseguente diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di prezzo. Anche in questo caso, con decreto del ministro dello sviluppo economico, da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del dlgs n. 14/2019, di concerto con il ministero della giustizia e con il ministero dell’economia e delle finanze, saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard.

Vengono quindi aggiunti due ulteriori commi al predetto art. 4 del dlgs n. 122/2005, rispettivamente i commi 1-ter e 1-quater. Nel primo di essi è previsto che in caso di inadempimento dell’obbligo di consegna dell’assicurazione al momento del trasferimento della proprietà dell’immobile l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto possa escutere la fideiussione.

Nell’ulteriore comma aggiunto è invece stabilito che nell’atto di trasferimento della proprietà debbano essere indicati gli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al contenuto minimo che, come detto, sarà stabilito con decreto ministeriale. Soltanto a questa condizione, come previsto dal nuovo comma 7 dell’art. 3 del dlgs n. 122/2005, l’efficacia della fideiussione si intenderà cessata nel momenti in cui il fideiussore riceverà dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione.

Fonte: Italiaoggi.it